Dra. Luciane L. Silveira Dra. Cristiane C. Vargas   Escritório especializado em Direito Imobiliário. Rua Uruguai, 287/41 - Centro - Porto Alegre/RS. Fone; 51.3226.1616 - 51.3214.1470 E-mail: Este endereço de e-mail está protegido contra spambots. Você deve habilitar o JavaScript para visualizá-lo.

Cautelas a serem adotadas quando há alienação de imóvel locado

 *Luciane Lopes Silveira

O art. 8º da Lei do Inquilinato determina que se o imóvel for alienado durante a locação o adquirente poderá, no prazo de 90 dias, denunciar o contrato, concedendo ao locatário o prazo de 90 dias para desocupar o imóvel. Estabelecendo,  ainda,  que o adquirente não poderá  retomar o imóvel caso a locação  estiver vigorando por prazo determinado, e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, e ainda estiver averbado junto à matrícula no  Registro de Imóveis.

O Princípio “Venda Rompe Locação”

Por não ser o adquirente parte no contrato de locação, não está obrigado a respeitá-lo,  ficando a seu livre arbítrio se romperá a locação ou se vai manter o vínculo  locatício.

Este princípio só é quebrado caso concorram as três condições expressas no art. 8º, ou seja, se o contrato estiver vigorando a prazo determinado, se contiver cláusula de vigência em caso de alienação e, ainda, se estiver averbado na matrícula do imóvel.

Assim, resta claro que mesmo nos contratos que estejam vigorando por prazo determinado, mas não concorram qualquer das demais condições acima,  é perfeitamente possível que o adquirente denuncie o contrato, pois deixando de existir quaisquer daqueles requisitos, o adquirente estará livre para exercer a denúncia.

A finalidade de averbação do contrato no Registro de Imóveis é para fins de dar publicidade ao conteúdo do mesmo, e no caso, publicizar especialmente, a cláusula de vigência.

Na verdade, na prática, os contratos raramente contêm esta cláusula de vigência, visto que a mesma não é interessante para o locador, mas pode ser solicitada sua inclusão pelo locatário que,  conhecedor da lei, pretenda resguardar-se, garantindo sua permanência no imóvel enquanto o contrato estiver em vigor.

O § 1º do art. 8º da Lei do Inquilinato,  esclarece que o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado,  estão equiparados ao  adquirente do imóvel para fins de denunciar a locação.

A preferência do locatário na aquisição do bem

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão  de direitos e até mesmo em caso de dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, estando o locador obrigado à  notificar-lhe quanto à sua intenção de alienar o bem.

Cabe aqui o alerta de que, mesmo que o prazo do contrato de locação ainda não tenha se encerrado, é possível ao locador, ofertar o imóvel para venda e concretizar o negócio.

O locatário não tem qualquer vantagem  prevista em lei para a aquisição do imóvel. Concorre com terceiros em igualdade de condições, quanto ao preço, forma de pagamento e garantias.

Não é permitido ao locador, no momento em que contrata a locação, já  incluir  cláusula  onde o locatário renuncia ao direito de preferência. Mas, ao mesmo tempo, o locatário pode manifestar esta renúncia  na oportunidade em que lhe for ofertado imóvel, o que facilita a situação para o locador que não precisará aguardar o prazo de 30 dias para que o locatário  aceite a proposta.

Limites do direito de preferência

O art. 32 da Lei do Inquilinato, traz  os casos em que o direito de preferência  não é considerado, sendo que os casos  mais comuns são os de venda judicial e  permuta, mas ainda inclui doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Conteúdo e forma da comunicação

O parágrafo único do art. 27, estabelece os elementos necessários à notificação: condições do negócio, e em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em  que pode ser examinada a documentação.

A falta de tais elementos  na notificação, impede que a mesma produza efeitos, podendo o locatário, inclusive,  suspender a fluência do prazo para manifestar sua aceitação quanto à proposta, toda vez que exigir  a especificação de elementos omitidos pelo locador.

Também  vale ressalvar que  toda vez que for alterado, na oferta para terceiros, qualquer dos elementos que envolvam o negócio (preço, forma de pagamento,...) faz-se necessário  renovar a notificação ao locatário. E  ainda, caso transcorra lapso  muito grande de tempo entre a  oferta do imóvel  ao locatário e a possível  concretização do negócio com terceiro, é prudente que seja  renovada a notificação, evitando problemas futuros,  pois o locatário pode alegar que, ao tempo em que foi notificado não tinha possibilidade  de aceitar a  proposta, mas decorrido certo tempo já reunia  condições para tanto.

Quanto à forma de notificação do locatário, a lei não estabelece nenhuma forma em especial, o importante é que a  notificação seja inequívoca, podendo valer-se da notificação judicial ou extrajudicial.

A melhor forma é aquela em que o locador se utiliza do Registro Especial de Títulos e Documentos, porque o oficial daquele registro tem fé pública, e fica arquivada a notificação. Mas, pode ser utilizado também telegrama com aviso de recebimento, e a notificação com protocolo em segunda via. Não se recomenda a notificação por correspondência, mesmo que com aviso de recebimento, pela dificuldade de prova do conteúdo.

Decadência do direito de preferência

De acordo com art. 28 da Lei do Inquilinato, não basta que no prazo  de 30 dias, o locatário manifeste interesse na compra. É preciso que ele de maneira inequívoca, manifeste aceitação integral à proposta. Não o fazendo neste prazo decai do direito de preferência, ficando o locador livre para venda a terceiros.

Consequências da desistência posterior à proposta

No prazo da oferta, se o locador arrepender-se e desistir da venda do imóvel, fica sujeito a indenizar o locatário  que buscou meios para aquisição, que restou frustrada por tal arrependimento. Findo o prazo de 30 dias, e não tendo sido aceita a proposta pelo locatário, o locador pode desistir da venda. Mas é prudente que notifique o locatário à respeito.

Direito do locatário preterido

O locatário preterido no seu direito de preferência, ou porque  o imóvel não lhe foi oferecido, ou porque sua proposta não foi respeitada,  poderá reclamar  do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência,  haver para si o imóvel locado, no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Registro de Imóveis, desde que tenha tomado o cuidado de averbar o contrato pelo menos, 30 dias antes  da alienação a terceiro.

No caso acima, observar que a escritura pública lavrada por preço diverso, pode ocasionar a adjudicação do locatário pelo preço da escritura.

A discussão quanto à indenização é sempre contra o alienante/locador e não contra o adquirente, mas o locatário precisa provar que dispunha dos meios  econômicos para adquirir o imóvel.

Por ser bastante comum a alienação de imóvel locado, é aconselhável que o corretor, neste caso,  conheça os direitos do locatário,  bem como saiba orientar o adquirente quanto ao prazo, estabelecido em lei (art. 8º da Lei do Inquilinato), para que este denuncie a locação e busque a retomada do imóvel, sob pena de restar sub-rogado nos direitos e deveres do locador que alienou o imóvel, e se ver forçado a respeitar  o contrato de locação.

* Advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário e Direito Processual Civil, Diretora da AGADIE-Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial, integrante do escritório de advocacia - Luciane L. Silveira Advogados Associados, especializado em Direito Imobiliário. Fone: 32141470/32261616.