Dr. Gilberto Koenig

Advogado -  Professor da Unisinos
Vice Presidente da AGADEMI (Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário)
Vice Presidente do SECOVI
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Abaixo as modificações na nova Lei do Inquilinato

Art. 39

         A nova redação da Lei 12.112/09 é:

Art. 39. 

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. 

 A partir de uma equivocada interpretação do Superior Tribunal de Justiça quanto à súmula 214, felizmente já superada, se estabeleceu no cenário jurídico um conflito do alcance da regra do primitivo art. 39 da Lei do Inquilinato, no que diz respeito à manutenção da fiança quando a locação é prorrogada a prazo indeterminado, o que agora ficou superada, pois expressa a manutenção da garantia.

Art. 40, inciso II. 

         O art. 40 da Lei 8.245/91 disciplina as hipóteses em que o locador poderá exigir do locatário novo fiador ou a substituição da garantia, sendo a nova redação do referido inciso II, é:

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;        

         A regra acrescenta apenas a hipótese de recuperação judicial^[1], figura nova no direito brasileiro, assemelhada a extinta concordata, que possibilita ao empresário, para evitar a falência, liquidar suas dívidas em determinado tempo.        

Art. 40, inciso X. 

         A redação primitiva da Lei do Inquilinato não previa a hipótese do inciso X que é redação da Lei 12.112/09.

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 

         Incluiu-se, portanto, entre as hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia, a exoneração do fiador, no prazo indeterminado, por desinteresse na manutenção da garantia prestada.

         Ao fiador é assegurado o direito de exonerar-se da fiança quando a locação estiver prorrogada a prazo indeterminado, bastando para tanto comunicar de forma inequívoca ao locador.

         A responsabilidade do fiador, todavia, se estende por 120 (cento e vinte) dias, contados da comunicação do desinteresse em continuar como garantidor.          

Art. 40, parágrafo único. 

         Em contrapartida, acresceu o legislador, através da Lei 12.112/09, o parágrafo único, ao art. 40 da Lei das Locações, com a seguinte redação: 

Parágrafo único.

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. 

Se por um lado ficou cristalina a possibilidade do fiador se exonerar da fiança prestada, por outro, o legislador deixou do mesmo modo claro o direito do locador de exigir do locatário uma nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias,  sob pena de desfazimento da locação, ampliando as hipóteses de despejo.

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 ^[1] Lei nº 11.101/2005

Comentários à Lei 12.112/09 que alterou a lei do inquilinato

Gilberto Koenig

2ª Parte

Art. 12

Na redação originária temos:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

A redação estabelecida pela Lei 12.112/09 consta:

“Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

A nova redação substituiu a expressão “sociedade concubinária” por “união estável”, adequando-a aos novos tempos e ao sistema do atual Código Civil Brasileiro.

O prosseguimento da locação com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel já era consagrado; o que se impõe agora é que a sub-rogação será obrigatoriamente comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia prevista na locação.

O fiador, por sua vez, poderá exonerar-se das suas responsabilidades, comunicando o locador de forma inequívoca. A novel regra estabelece prazo decadencial de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da comunicação de sub-rogação, para que o fiador utilize a faculdade de exonerar-se, independente do contrato estar vigendo a prazo determinado.

Comunicado o locador da intenção de exonerar-se, o fiador é liberto da obrigação, independente de qualquer outra providência judicial ou extrajudicial, todavia, permanece responsável por todas as obrigações assumidas pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias.

Se o sub-rogado, por sua vez, não comunicar o locador e o fiador do advento da alteração do locatário em face a uma das hipóteses prevista no “caput” do art. 12, permanecerá hígida a fiança, nos moldes do ajustado no contrato, até a efetiva devolução do imóvel, pois a exoneração do fiador não é automática, ao contrário, depende de comunicação expressa ao locador.

O legislador aproveitou e disciplinou de forma idêntica a hipótese de sub-rogação por morte do locatário prevista no art. 11 da Lei 8.245/91 , o que significa que a partir da vigência da Lei 12.112/09, a morte do locatário não exonera automaticamente o fiador, que, pretendendo se livrar da obrigação, deverá comunicar de forma inequívoca o locador de sua intenção de liberar-se, ficando, entretanto, responsável pelas obrigações assumidas por 120 dias.

1ª Parte

A Lei 8.245, de 16 de outubro de 1991, indiscutivelmente é considerada pelos especialistas uma das melhores legislações sobre inquilinato que se tem notícias, e isso porque foi fruto da convergência de interesses de locadores, locatários e governo, em decorrência da crise habitacional que se instalara nos anos 90.

Em outubro de 2009 a Lei 8.245/91 completou 18 anos, portanto, merecedora de uma atualização, principalmente porque neste período muitos fatos ocorreram e as relações interpessoais se alteraram em sociedade; legislações correlatas se modificaram, em especial, o Código Civil Brasileiro de 2002.

A Lei 12.112, de dezembro de 2009, portanto, surgiu com objetivo de modernizar as relações locatícias e atualizar a Lei 8.245/91, portanto, não estamos frente a uma nova Lei do Inquilinato, como muitos imaginam.

 Destarte, passaremos a discorrer sobre as principais alterações da Lei do Inquilinato introduzidas pela Lei 12.112/09, sem, contudo, ter por objetivo esgotar o tema.

Art. 4º

Na redação primitiva do art. 4º, a Lei estabelecia que:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

A nova redação dada pela Lei 12.112/09, diz:

Art. 4^o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

É da tradição do direito locacional que durante o prazo determinado não possa o locador reaver o imóvel alugado, exceto, obviamente, nas hipóteses previstas na própria legislação, como ocorre, p.ex, com o art. 9º.

O locatário, todavia, sempre pode entregar o imóvel antecipadamente,  sendo a recusa do locador no recebimento das chaves considerada injusta e lhe sujeita a condição de réu em ação de consignação, nos moldes previstos no Código de Processo Civil.

É verdade, por outro lado, que a entrega antecipada do imóvel se constitui em descumprimento contratual, razão pela qual a legislação estabelece que o locatário ficará sujeito ao pagamento da multa que foi pactuada no contrato, ou na sua falta, a que for judicialmente estipulada, ressalvado o parágrafo único do próprio art. 4º.[1]

A mudança no “caput” do art. 4º, em verdade, apenas atualiza a legislação, pois o art. 924 mencionado era do Código Civil de 1916, e o atual diploma reproduziu norma assemelhada[2], mas não idêntica.

Há que se ater, ainda, ao fato que a jurisprudência[3] já havia se firmado no sentido de que a multa deve ser proporcional, ou seja, quanto maior for o tempo de cumprimento do contrato, menor deverá ser a multa, portanto, utilizando um sistema de proporcionalidade com aplicação de uma regra de três simples.

[1] Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

[2] Art. 413 do Código Civil de 2002.

[3] AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA COMPENSATÓRIA DECORRENTE DA ENTREGA ANTECIPADA DO IMÓVEL LOCADO. Aplicação do art. 924 do Código Civil, reduzindo a multa à proporcionalidade do descumprimento da obrigação. JUROS LEGAIS E CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência desde a entrega das chaves, momento em que se verificou a mora. Apelação provida em parte.  Apelação Cível nº70002009264 - 16ª Câmara Cível- TJRGS.